不動産投資の始め方①/不動産投資のメリット・デメリット

こんばんはー。

米津玄師のHYPEライブ非常に良かったです。

いい夜でした。ありがとう米津。

いや米ちゃん。

はい。どうも、ぶっくんです。

今日は不動産投資に関しての記事を書こうと思います。

その他の不動産の記事はこちら

不動産投資の始め方⑤/不動産購入前の検討　キャッシュフロー（収支）

不動産投資の始め方④/不動産購入前の検討　インカムゲイン（収益）

不動産投資の始め方③/不動産購入前の検討　キャピタルゲイン（売却益）

不動産投資の始め方②/不動産購入前の検討　キャピタルゲインとインカムゲインとは？

投資といえど、数多くありますよね。

株、投資信託、仮想通貨、FX、バイナリー、金、先物、不動産。

まだまだあるとはありますが、

一般的に不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われてます。

確かに実際に不動産投資をしてみて感じましたが、

FXや先物などのハイリスク・ハイリターンとは違い、

大きな収益を一気に得ることは難しいですが、

一つ一つの物件で一定額を着実に得ることのできる可能性がある投資が

不動産投資です。

不動産って、なんか結構遠い存在という感じがすると思います。

実際不動産は普通の人だと結婚などして

家を買う、くらいしか縁がないと思います。

今、日本の人口は減ってきている為、不動産投資って危ないのでは？

と考える人は多いと思いますが、私はいつの時代も不動産投資は

手堅いものではないかな、と考えています。

どんな時代でもニーズのある土地、ニーズのある不動産はあります。

それを見抜く力、感じる力が重要だと思います。

株の対象である会社がなくなる可能性に比べると

土地がなくなる可能性なんてほとんどありません。

日本に土地がある限り、不動産という投資は有り続けます。

そう考えると、不動産で上手くいけば、非常に長期に渡り利益を

出し続けることのでき、尚且つ、上手くいけば、何世代にも

つなげることが可能な投資です。

まず、今回の記事では不動産投資の始め方における不動産投資の特徴【メリット・デメリット】を

まとめていきますので、今後の不動産投資の参考にして頂ければと思います。

不動産投資の特徴

不動産投資の特徴としては下記のような点が挙げられます。

メリット

① 金融機関から投資の融資が可能。

②比較的長期に渡り利益を継続的に出すことが可能。

③不動産投資での赤字分は確定申告の際に『損益通算』できる。

④不動産投資に必要となったものが経費として計上可能。

デメリット

①投資にかかる金額が高い。

②売買に時間がかかる。

③ 管理の手間がかかる。

④様々なリスクがある。

このように投資ではありますので、メリットだけではなく、デメリットもあります。

このようなメリットやデメリットをしっかりと理解することが

まずは不動産投資を始めるに当たり非常に重要なことです。

続いてはメリット・デメリットを一つずつ説明していきます。

メリット①金融機関から投資の融資が可能

まず、不動産の大きな特徴としては、銀行などの金融機関から投資金の融資を受けることが可能なことが挙げられます。

上記で記載した、株や投資信託、 仮想通貨、FX、バイナリー、金、先物は

一般的に金融機関からの融資を受けることはできませんが、

不動産は融資を受けて、投資をすることが可能です。

つまり、手元にその買いたい不動産額がなくても、

金融機関の融資を受けることができれば、購入・投資することができるのです。

頭金を出して融資を受けることも、全額融資を受ける『フルローン』も

場合によっては物件金額とリフォーム金額などを含めた金額での『オーバーローン』を組むことも可能かもしれません。

メリット②比較的長期に渡り利益を継続的に出すことが可能

不動産投資は一度収益化することができれば、比較的長期間に渡って

一定の利益を継続的に出すことが可能な投資です。

株や投資信託、FXなどその他の投資の多くは利益が出続けるかどうかもわからない上、

利益額の変動も大きい場合が多い為、利益が多い年もあれば、赤字となる場合もあります。

また株などの場合、外部的な要因や環境要因によって大幅な暴落、

もしくは価値がゼロというリスクも大いにあります。

しかし、不動産の場合、一度収益化できた場合、『一定の利益』を『長期的』に

生み出すことが比較的可能な投資です。

収益計画を立てやすい投資です。

家の場合、短期間で何回も引越しすることは珍しいですよね。

（中には引越しを多くする人はいますが）

一度所有の不動産に居住者（お客さん）が付けば、そこから一定の収益が発生しつづけます。

また、一般的に不動産の価値が急に暴落する可能性は低い為、

収益が急に減る可能性が低いです。

しかも建築年数に経つにつれて、その不動産価値が下がっていくとしても、

徐々に下がりますし、その下がっていく価値も確定申告にて『減価償却費』として『経費』に計上することが可能です。

メリット③不動産投資での赤字分は確定申告の際に『損益通算』できる

不動産での収入は不動産所得に分類されます。

普通、給与所得以外での所得が年間で20万円を超えない場合、

確定申告をする必要はありませんが、不動産の場合は『損益通算』が

可能な為、不動産所得が赤字の場合、確定申告をすると節税にもなります。

ここで詳しく説明していくと、

ここで言う『不動産所得』とは

『不動産所得』＝『不動産収入－必要経費』となります。

不動産収入が無い、少ない場合や必要経費が非常に多い場合など、

仮に赤字となっても、その赤字分は『損益通算』することが可能です。

『損益通算』とは、その他の所得と合算して所得税計算をすることが可能なのです！

つまり、働いている場合には給与所得がありますが、

この給与所得と不動産所得の赤字分を合算して計算することで、

所得税や住民税を節税することが可能です。

赤字の際にも確定申告をしっかり行うことで、

節税分が還付金として返ってくるのです！

メリット④不動産投資に必要となったものが経費として計上可能

不動産投資では様々なものが経費として計上することができます。

・不動産の勉強の為の本

・不動産関係のセミナーの参加費

・不動産屋や視察などの交通費やガソリン代

・不動産管理に使用するパソコンのインターネット料金（不動産使用分を按分）

・不動産投資に必要となる車（不動産使用分を按分）

・所有不動産の広告費

・所不動産の修繕費

など様々なものが経費として計上可能です。

無理やり経費にすることはいけませんが、その項目が論理的に『不動産と関係している』ことが

説明できる項目であれば、概ね計上できると思います。

しかし、この経費に関しては、微妙な項目は税理士さんに相談するのが

一番良いと思います。

デメリット①投資にかかる金額が高い

これは不動産という大きな物に投資をする為、どうしても一つ一つの金額が

高いということは一つのネックになると思います。

金額が高いので、投資するのに尻込みしてしまいますよね。

しかし、この点は融資の状況にもよります。

金融機関で全額融資の『フルローン』は『オーバーローン』を組むことができれば、

手出しの額を非常に小さくして不動産を手に入れることができます。

勿論、金融機関に『借金』しているこには変わりはありませんが、

『借金には【良い借金】と【悪い借金】がある】と良く言われます。

ベストセラーにもなりました『金持ち父さん　貧乏父さん』の中でも

お金を生み出すための借金は良い借金であり、

車を買う為などの悪い借金とは違うことを自分に落とし込まなければなりません。

（ちなみにこの本は非常にお勧めです。お金に対する考え方が変わると思います。

日本人は借金をすること自体が恥ずかしいこと、悪いことと考える人が

非常に多いですが、お金を生み出す為の借金などの良い借金には

抵抗を無くすべきだと感じます。

会社でも、設備投資などを行う際には金融機関から『良い借金』をして

そのお金を運用し、利益を増やし、さらに『良い借金』を元に投資を行い、

利益を増やしていく、ということを多くの会社が行っています。

ちょっと話が逸れましたが、私の考えとしては、資産の少ない初めの時期は

可能な限り長期でのフルローンが良いと考えています。

最長期間で、可能な限り低い金利、フルローン（オーバーローン）が

投資可能額や資産の少ない時期ではオススメです。

デメリット②売買に時間がかかる

不動産は売買するのに時間がかかるというデメリットはあります。

買うにしても、買い手の都合とこちらの都合の日程調整や

司法手続きに必要な期間などが必要ですし、

売る場合でも同じように期間が必要です。

株などの投資に比べ、このように売買に時間がかかり、

すぐに投資できない、現金化できない、というデメリットがあります。

デメリット③管理の手間がかかる

これも大きなデメリットと言えますが、不動産は管理に手間がかかります。

株やFXなどは管理に多くの手間はかかりませんが、

不動産は管理が非常に重要な投資となります。

日々や月間、年間の収支金額（帳簿）の必要性が必要であり、

それを怠ると脱税や無駄な税金にもつながりかねない為、

管理は非常に重要です。

管理する不動産の数が増えれば増えるほど、管理が難しくなる為、

増えすぎて管理が難しい場合は税理士さんを雇うなどして管理した方が良いと思います。

そして、不動産投資をする場合は、ほぼ間違いなく、２～３月に行われる

確定申告期間にて確定申告を行う必要があります。

根気と几帳面さが必要な投資ではあります。

デメリット④様々なリスクがある

ちょっとザックリした内容ですが、投資にはそもそも様々なリスクがそれぞれ

ありますが、不動産投資にも多くのリスクがあります。

所有する不動産の設備故障や修理・修繕のリスク

不慮に発生する修理などは仕方ありませんが、購入前には可能な限り物件の中ををチェックし、現状の状態を把握することが非常に大事となります。

この事前の調査を怠り、現地調査などをせずに購入した場合、

購入してすぐ大きな修繕が必要になった、などのことが発生し、

その修理・修繕費用が発生すると、かなりの痛手となります。

不要な故障や修理トラブルで未然に防ぐ為にも、事前調査を行い、

購入前に解決できる内容であれば、購入条件としてオーナーに

対処してもらってから購入するやその分値引きしてもらうことで

その修繕費を賄えるようにしましょう。

不動産投資で現地確認をせずに購入するのは非常に危険です。

面倒くさくても、手を抜かずにいきましょう。

空室リスク

空室リスクはリフォームや壁紙などちょっとした工夫で空室リスクを

減らすことができます。

この自分のアイデアで空室をどのようにして無くす、減らせるかが、

不動産投資の面白みでもあります。

どのようなニーズがあるのか、自分本位ではなく、住む人の目線となって

考えれるかがポイントとなります。

滞納リスク

滞納のリスクは、滞納が発生した際に購入した不動産へ即座に連絡し、

対応してもらうや、そもそもの購入する不動産の客層を意識し考慮する、

入居審査をしっかり行うなどがあります。

滞納が発生した場合は、即座の対応が絶対に必要です。

その為、しっかり月次でのチェック、管理は欠かさず行う必要があります。

また、その不動産に入居希望を出す客層というものは、ある程度、

その地域性や場所などでイメージできる場合が多いです。

所得が多い地域と少ない地域がありますよね？

その所得が少ない地域の不動産は、やはりどうしても滞納というリスクは

高めになると想定されます。

そのようなことを事前に意識しながら購入することが大事です。

そして、入所審査に関してですが、

不動産のオーナーとなった場合、入居者の最終的な審査は所有者のオーナーが

行えますので、入居前に入居者の情報を詳しく聞き、選定することで、

そもそもの滞納のリスクを減らすことが可能です。

滞納しやすそうな人かどうか、判断は難しいかもしれませんが、

収入額や職業など自分の中での指標を作ることで、

滞納リスクを減らすことは可能だと思います。

災害や事故による不慮のリスク

不慮の事故や災害は発生してから後悔しても大惨事になるだけですので、

事前に『火災保険』や『地震保険』の加入などを行い、リスクを減らすことが

非常に重要です。

保険に入っていなかったばかりに、所有していた不動産を手放すハメになる、

などのことが起きないよう、しっかり保険等の対策は行っておいて下さい。

以上、まずは不動産投資の始め方　不動産投資の特徴（メリット・デメリット）をまとめてみました。

また、これからも不動産投資を始めるまでに必要な知識などを

記事に書いていこうと思いますので、待っていて下さい。

このブログが皆さんにとって良い情報となれば嬉しいです。

ぶっくんより