2020年3月12日 不動産投資の始め方④/不動産購入前の検討 インカムゲイン(収益)

不動産投資の始め方④/不動産購入前の検討 インカムゲイン(収益)

こんばんはー。

ぶっくんです。

今日も前回の続きとなる不動産投資を始め方④を書きたいと思います。

前回の不動産投資の始め方③/不動産投資は購入前が大事 その2はこちら

その他はこちら

不動産投資の始め方⑤/不動産購入前の検討 キャッシュフロー(収支)

不動産投資の始め方②/不動産購入前の検討 キャピタルゲインとインカムゲインとは?

不動産投資の始め方①/不動産投資のメリット・デメリット

前回は不動産投資でのキャピタルゲインを得る方法などを紹介してきました。

今回は不動産投資の始め方 インカムゲインに関して記事を書いていこうと思います。

ここで、不動産投資でのインカムゲインとは家賃収入 - 経費 です。

不動産投資を始めるに当たり、購入前にインカムゲインを十分確認、検討することは

非常に重要です。

不動産投資では利回りがどのくらいあるか、ということを購入前に

しっかり確認することは重要です。

良く不動産投資などで、

『利回り』

というワードを見かけると思います。

この利回りとは、

利回り[%] = (年間家賃収入 ÷ 購入金額) × 100

で表します。

すなわち、購入金額(投資額)に対して、年間何%の利益がその不動産で

得られるか、という大事な数字となります。

不動産投資において、この利回りを気にすることは非常に重要です。

不動産投資の始め方①の不動産投資のデメリットにも記載しましたが、

不動産は一度購入すると、株などのように、すぐに売却できるわけではありません。

購入前の利回り計算等を怠り、購入したは良いが毎月赤字、なんてことになると

非常に大変なことになります。

ですので、購入前にこの利回り計算をしっかり行うことは重要です。

しかし、利回りの中でも

『表面利回り』と『実質利回り』の2種類があるので、注意が必要です!

この『表面利回り』と『実質利回り』では、表面利回りというワードの方が

よくみかけると思います。

これは、数字上表面利回りを記載した方がお得に見えるからです。

表面利回りに比べ、実質利回りは%が低くなります。

しかし、実際には、『実質利回り』がいくらかが重要なのです!

それでは、説明していきます。

表面利回り =  (年間家賃収入 ÷ 購入金額) × 100

つまり、先ほど『利回り』という記載した内容が良くみる表面利回りのこととなります。

でも、実際には、不動産投資で収入だけということはないですよね。

支出も必ずあるはずです。

この支出の部分を一切含めていないので、『表面』利回りとなります。

次に実質利回りですが、

実質利回り = (年間家賃収入 - 経費 - 税金) ÷ (購入金額 + 購入時にかかった経費) × 100

つまり、購入時にかかった金額(総投資額)に対して、年間に実際に利益となる

収入額の割合が何%かということです。

表面利回は、見えていない実際にはかかる費用が含まれていない為、

購入時に表面利回りだけで購入を判断するのは非常に危険です。

実際にかかる経費や税金などを全て含めて、年間にどれだけ利益が出るか、

つまり実質利回りが大事なのです。

表面利回りだけみて、実際には年間では赤字でした、なんてことになると

目も当てられませんよね。

購入前にこの経費や税金などはきちんと計算や試算できますので、

購入前に十分計算して下さい。

但し、この実質利回りにも落とし穴はあります。

それは、実際に収入源となる居住者がいるか、どうかです。

結局居住者(お客さん)がその物件に付いていなければ、

絵に書いた餅になってしまいます。

最終的に一番重要なのは、

年間のその不動産でのキャッシュフローがプラスであるかどうかです。

最終的にはキャッシュフローです。

これを常に意識しながら、不動産投資を始めることが最重要ポイントとなります。

今回は、不動産投資の始め方 インカムゲインに関して書いていきました。

次回は実質利回りなどで差し引いて計算する『キャッシュフロー』に関して、

スポットと当てたいと思います。

この情報が皆さんにとって良い情報となれば嬉しいです。

ぶっくんより

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