2020年3月11日 不動産投資の始め方③/不動産購入前の検討 キャピタルゲイン(売却益)

不動産投資の始め方③/不動産購入前の検討 キャピタルゲイン(売却益)

こんばんはー。

最近嫁がギターを弾きたいと言ったので、昔のギターを引っ張り出して、

嫁と最近ちょこちょこ弾いていて、左手の指先が痛いです。

ちなみにギターは初心者レベルのぶっくんです。

今回は前回の続きの不動産投資の始め方における不動産購入前の検討 キャピタルゲインについて書いていこうと思います。

不動産投資の始め方②/不動産購入前の検討 キャピタルゲインとインカムゲインとは? はこちら

その他はこちら

不動産投資の始め方⑤/不動産購入前の検討 キャッシュフロー(収支)

不動産投資の始め方④/不動産購入前の検討 インカムゲイン(収益)

不動産投資の始め方①/不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資でキャピタルゲインを狙う

前回、不動産でキャピタルゲインを狙うのは結構難しいという話をしました。

ここで、不動産でのキャピタルゲインは売却額 - 購入額です。

不動産は基本的には毎年減価償却がされ、価値が下がっていくのが

一般的ですので、売却時に価値が上がることを見込んで買うのは、

かなりの良い情報や確信、確かな予測などがないと難しいです。

しかし、全くもってキャピタルゲインを狙えないわけではありません。

実際、自分も100万円のワンルームマンションを

180万円で売却することができました。

これには理由があります。

要は購入時よりも売却時の方がその不動産に価値があると買い手に思わせれば

良いわけです。

要は付加価値を付けてあげるのです。

ただそれだけです。

私の場合は、『お客さんが付いた状態での売却』です。

100万円で購入した際には、誰も住んでいない空室でしたが、

購入後、居住者(お客さん)が付き、その状態で3年ほど保有し、

3年後、その居住者が付いた状態で

『オーナーチェンジ』

という形で売却に出し、180万円で売却することができたのです。

その購入した人の方は高齢者の方でしたが、その人の購入の理由は

『今は子供も出ていき、夫婦で一軒家に住んでいるが、

このワンルームマンションの居住者が出て行ったら、自分達で住んで、

今の家を売却する計画を持っている』という話でした。

つまり、不動産投資をし不動産収入を得つつ、

居住者が離れても自分たちで住むという非常に合理的な投資の理由でした。

これならリスクはほとんどないですよね。

自分も180万円で売却することができ、この購入者も合理的な投資ができ、

とてもWin – Winな関係でした。

やはり、その時180万円という値段で売却できたのは、

『居住者(お客さん)が付いた状態での売却【オーナーチェンジ】』という

付加価値を付けたことがポイントとなったと思います。

不動産投資をする際に、空室の物件を購入するのと、

もう既に居住者が付いた状態でのオーナーチェンジとでは、購入側のリスクは

大きく違います。

ここで、何故私が居住者が付いている状態で売却を行ったかですが、

大きく2つあります。

一つ目は、上記書いているように、売却の値段を上げる為です。

二つ目は、ワンルームマンションという物件であったことが大きいです。

ワンルームマンションとなると、ファミリー向けの3LDKや4LDKとは

違い、一人暮らしで借りる方がほとんどだと思います。

そうなると、ファミリー層よりも格段に住む期間が短いことが予想されます。

一度空室となってしまうと、その物件的に短期間で再度居住者が付くのは

難しいと判断したからです。

(ちなみに2LDKは住んでいる家族に子供が増えた場合や結婚して

子供ができた場合などに引越ししやすい間取りと思っているので、

居住期間は短くなると予想しています。)

購入後3年が経過し、ある程度のインカムゲインも得られていましたので、

空室となる前にオーナーチェンジという形を選ぶことで、結果的に売却額を

1.8倍にまでできたということ事例です。

その他にも、購入時よりも付加価値を付ける方法としては、

リフォームを行い、付加価値を付けるなどがあります。

トイレをウォシュレット付きに変えたり、壁紙をアクセントクロスにしたりなどは

費用の割りに効果が大きいリフォームとなります。

和室の畳を少しオシャレな正方形の畳にするなども良いです。

お金を掛ければ掛けるほど良いわけではありません。

コスパを最大限にすることが非常に重要です。

このリフォームなどのセンスで居住者が付きやすくなるかどうかという点が

不動産投資の面白い部分だと私は思っています。

自分のセンス次第で、居住者を付けれるかどうか左右されるのです。

(勿論立地が大事ですが)

リフォームを如何に上手く行うかが、売却時のキャピタルゲインを

大きく増やすポイントとなります。

以上、今回は不動産投資の始め方 キャピタルゲインについて

書いていきました。

次その3では、不動産投資の始め方 インカムゲインに関して書きたいと思います。

この情報が皆さんによって良い情報となれば嬉しいです。

ぶっくんより

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