2020年3月16日 不動産投資の始め方⑤/不動産購入前の検討 キャッシュフロー(収支)

不動産投資の始め方⑤/不動産購入前の検討 キャッシュフロー(収支)

こんばんはー。

ぶっくんです。

最近はコロナの影響で経済にも大きな影響が出ていますね。

株も仮想通貨も大暴落です。

しかし、そんな時でも不動産の家賃が暴落することはほとんどありません。

今回は不動産投資におけるキャッシュフロー(収支)に関して、記事を書いていこうと思います。

過去の不動産に関する記事はこちら

不動産投資の始め方①/不動産投資のメリット・デメリットはこちら

不動産投資の始め方②/不動産購入前の検討 キャピタルゲインとインカムゲインとは?はこちら

不動産投資の始め方③/不動産購入前の検討 キャピタルゲイン(売却益)はこちら

不動産投資の始め方④/不動産購入前の検討 インカムゲイン(収益)はこちら

年間のキャッシュフローを把握する

不動産投資を始めるに当たり、良い物件が見つかった時に購入前に、購入した場合の

年間の収支シミュレーションを事前にすることは非常に重要です。

目ぼしい物件が見つかった場合、年間の収支シミュレーションを事前に行い、

年間でどのくらいのキャッシュフローが産まれるのかをきちんと把握した上で

購入するようにして下さい。

年間のキャッシュフローは簡易的に表すと下記のようになります。

年間のキャッシュフロー = 年間の家賃収入 - 年間の経費 - 年間のローン返済額

この年間のキャッシュフローがいくらかを把握し、その物件を買うリスクと

利益とを天秤にかけ、利益の方が多いと感じれば、購入すれば良いのです。

事前の検討はしっかり行いましょう。

不動産の経費とは?

不動産で年間にかかる経費にはどのようなものがあるのか。

経費には主に下記のようなものがあります。

①修繕費

→単純に所有物件の修繕にかかった費用です。

②修繕積立金、管理費

→マンションの場合、毎月この費用がかかります。

③固定資産税、都市計画税

→これは毎年かかる税金です。事前にいくらくらいが税金としてかかるか調べておきましょう。

④保険料

→保険をかけている場合、毎月かかる費用となります。

⑤広告宣伝費

→管理業者さん(不動産屋)に入居者契約の際に支払う金額です。家賃の1ヶ月分の金額を支払います。

⑥減価償却費

→所有物件の『建物』にあたる部分の金額を耐用年数で割って、100を掛けた金額が減価償却費として計上可能です。(定額法)

 『減価償却費』 = 『建物部分の金額』 ÷ 『耐用年数』 ×100

ここで、耐用年数に関してですが、

鉄筋コンクリート造(RC造)新築の場合 = 47年

木造新築の場合 = 22年

で計算します。

ここで、中古物件の場合は、簡便法で下記のように計算することができます。

中古物件の耐用年数 =

(耐用年数 - 購入時に経過している年数) + 経過年数の20%の年数

ちょっと分かり辛いと思いますので、例を挙げますと

(例)20年経過したRC造の物件を購入した場合

耐用年数 = (47年 - 20年) + (20年×0.2)

     = 27年 + 4年 = 31年

となります。

⑦その他

→その他には、不動産に関する本や雑誌、セミナー、接待費などがあります。

ここで、①~⑤はマイナス部分ですが、⑥は実際には支払う金額ではないので、

プラスの経費です。また⑦のその他も実際にお金は出しますが、自分にとって、

プラスの経費と考えれます。

年間のキャッシュフローを計算してみる

簡単なので、私が100万円のワンルームマンションの1室を購入した際の

年間のキャッシュフローを例にあげていきます。

収入の部

①賃料 : ¥27,000 × 12ヶ月 = ¥324,000

②共益費 : ¥3,000 × 12ヶ月 = ¥36,000

支出の部

③管理費 : ¥5,500 × 12ヶ月 = ¥66,000

④修繕費 : ¥3,770 × 12ヶ月 = ¥45,240

⑤固定資産税 : ¥27,500(年間)

⑥ローン返済額 : ¥10,000 × 12ヶ月 = ¥120,000

⑦ その他 : ¥30,000(年間)

⑧ 減価償却費 : ¥35,000(年間)

従って、年間のキャッシュフローは

年間のキャッシュフロー = (①+②)-(③~⑦)-(⑧)

            = ¥360,000 - ¥288,740 -(¥35,000)

よって

年間キャッシュフロー = ¥71,260 - (¥35,000)

となります。

⑧は実際には手出しがないので、かっこ書きにしています。

確定申告の際には-¥35,000をした¥36,260が利益分の申請となります。

上記は例ではありますが、大体このような感じになります。

物件の価格が100万円で家賃¥30,000ということだけを見るのと、

上記のようにきちんと年間のキャッシュフローを見るのとでは、

大きく印象が変わると思います。

このように年間のキャッシュフローを購入前にきちんと把握した上で、

購入することが非常に大事なのです。

決して表面利回りだけで不動産投資を行うことはやめて下さい。

危険です。

上記は年間に大きなトラブルがなかった場合の収支(キャッシュフロー)ですので、

トラブルなどがあった際には、さらに出費がある可能性があります。

そのようなリスクが常にある、ということを頭に入れて、

リスク管理、資産管理、キャッシュフロー管理を行うことが大事です。

以上、今回は不動産投資の始め方におけるキャッシュフローに関して書いていきました。

皆さんにとってこの情報が良い情報となれば嬉しいです。

ぶっくんより

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